Taxes et participations d’urbanisme

Les opérations de construction et d’aménagement peuvent faire l’objet de participations financières de manière à contribuer à la réalisation par les collectivités publiques des équipements publics (voiries, réseaux d’eau ou d’assainissement, parkings publics, écoles…) nécessaires à la population résidente.

Ces contributions se retrouvent sous la forme :

  • de taxes : taxes d’aménagement, redevance d’archéologie préventive ;
  • de participations à la réalisation d’équipements particuliers : équipements propres, exceptionnels, projets urbains partenariaux.

La taxe d’aménagement et redevance d’archéologie préventive

La taxe d’aménagement (TA) est versée à la commune et au département pour financer les équipements publics, l’aménagement du territoire et la gestion des espaces naturels. La redevance d’archéologie préventive (RAP) est versée à l’Etat pour financer la recherche et la conservation du patrimoine archéologique.

Qui doit payer les taxes ?

C’est le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme qui doit payer les taxes à l’obtention du permis ou de la déclaration préalable. Si l’autorisation est transférée à un autre bénéficiaire, c’est le nouveau titulaire du permis qui est redevable de la taxe.

Pour quels projets doit-on payer des taxes ?

Les taxes s’appliquent aux nouvelles constructions et aux nouveaux aménagements. C’est un impôt unique qui n’est payé qu’une seule fois (et non un impôt annuel payé tous les ans par exemple).

La taxe d’aménagement s’applique à toutes les opérations qui créent de la surface close et couverte (construction neuve, reconstruction, extension). Les préaux, carports ouverts, terrasses ou clôtures ne sont pas taxés. En cas d’extension, seule la nouvelle surface créée est taxée. Elle s’applique également aux piscines (c’est la surface du bassin qui est taxée) et aux places de stationnement extérieures aux constructions.

La redevance d’archéologie préventive s’applique à toutes les opérations qui affectent le sous-sol, c’est-à-dire nécessitent de creuser le sol pour y réaliser des fondations. Ce sont donc les mêmes opérations qui sont concernées par la TA et la RAP.

Quelle est la surface qui est taxée ?

La surface dite « taxable » correspond à la surface intérieure des bâtiments clos et couverts, calculée à partir des murs intérieurs (on ne prend pas en compte l’épaisseur des murs). Si la construction comprend plusieurs étages, on prend en compte la surface de chaque étage, sous réserve que la hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80m. Les surfaces closes et couvertes des garages et annexes (abri de jardin par exemple) sont comptabilisées également.

Un porche, une terrasse ou un préau n’étant pas fermés, ils ne constituent pas de la surface taxable.

Dans le cas des piscines, c’est la surface du bassin en m² qui est prise en compte. Pour les stationnements, c’est le nombre de places qui sert de base de calcul (et non la surface des places).

Une fiche d’aide est disponible pour faciliter le calcul de la surface taxable.

Comment se calculent les taxes ?

Le montant de l’impôt est calculé sur la base d’une valeur forfaitaire et d’un taux. La valeur forfaitaire est la valeur attribuée aux m² de surface construite ou à chaque aménagement. Ces valeurs sont arrêtées par le ministre chargé de l’urbanisme et révisées chaque année au 1er janvier.

En 2018, les principales valeurs forfaitaires sont :

  • 726 € par m² de surface construite
  • 2 000 € par place de stationnement créée
  • 200 € par m² de bassin de piscine.

La formule de calcul est la suivante :

Valeur forfaitaire x taux x nombre de m² ou de places

Certaines constructions peuvent bénéficier d’abattements (réduction de la valeur forfaitaire) ou d’exonérations partielles ou totales, selon des conditions spécifiées par les services fiscaux.
Les services fiscaux peuvent, sur sollicitation, calculer le montant estimatif des taxes dues pour une autorisation d’urbanisme.

Quand et comment paie-t-on les taxes ?

Les services fiscaux de l’État dans le département (DDTM) sont chargés de calculer et percevoir la TA et la RAP. Les communes leur transmettent les autorisations d’urbanisme délivrées et les services se basent sur les surfaces déclarées dans les formulaires pour calculer le montant des taxes. Une fausse déclaration peut faire l’objet d’un contrôle et de sanctions.

Pour faciliter le calcul et notamment les possibles abattements ou exonérations, il convient de préciser sur le formulaire les surfaces taxables déjà existantes (en cas d’extension par exemple) et le type de prêt obtenu pour financer le projet.

Une information sur le montant total des taxes à payer est envoyée au titulaire du permis environ 6 mois après l’obtention du permis. Le paiement de la taxe s’effectue ensuite en 2 fois (2 fractions égales à la moitié de la somme due) : 1 an puis 2 ans après l’obtention de l’autorisation. Lorsque le montant des taxes est inférieur à 1 500 €, le paiement s’effectue en une seule fois, 1 an après l’obtention de l’autorisation.

Les participations d’urbanisme aux équipements propres

Les raccordements individuels aux réseaux

Lorsque le terrain concerné par un projet de construction est desservi par l’ensemble des réseaux (eau, électricité, gaz), c’est-à-dire que les canalisations passent au droit du terrain, le bénéficiaire de l’autorisation finance directement le raccordement de sa construction à ces réseaux publics. Le raccordement consiste à poser un coffret de branchement à la limite entre le terrain privé et la voie publique puis tirer les réseaux depuis le coffret jusqu’à la construction, à l’intérieur du terrain privé. C’est ce qu’on appelle des équipements propres à la construction. Ils sont à la charge financière du bénéficiaire de l’autorisation de construire. Dans certains lotissements, les coffrets de branchement peuvent avoir été posés directement sur le terrain par le lotisseur.

Le montant de chaque raccordement est défini par les concessionnaires en charge des réseaux et la demande de raccordement est à faire directement auprès de ceux-ci (eau, électricité, gaz, téléphonie). Le montant est à payer au moment de la demande de raccordement, indépendamment de l’autorisation d’urbanisme.

Le raccordement à l’assainissement collectif

Dans les zones desservies par des réseaux d’assainissement collectif, les nouvelles constructions doivent se raccorder au réseau. Celui est géré selon les secteurs par la commune ou par la communauté de communes. La pose d’un équipement propre (tabouret de branchement) et le raccordement au réseau conduit au versement d’une contribution financière décomposée en deux parties :

  • la participation aux frais de branchement : elle correspond à la pose du tabouret de branchement et au raccordement physique au réseau – le montant est soit forfaitaire soit correspond au coût réel des travaux réalisés ;
  • la participation au financement de l’assainissement collectif (PFAC) : elle correspond à l’ouverture du droit à utiliser le réseau existant – le montant est une participation forfaitaire définie par la collectivité;

L’ensemble de ces frais de raccordement est due par le demandeur du raccordement, est à verser une seule fois au moment de la demande de raccordement et reste indépendant de l’autorisation d’urbanisme. A ces frais, vient s’ajouter une redevance annuelle pour l’utilisation du réseau due par les usagers (propriétaires ou locataires du bâtiment) et perçue sur la facture d’eau.

La participation exceptionnelle aux extensions de réseau

Lorsque le terrain concerné par un projet de construction n’est pas directement desservi par les réseaux, c’est-à-dire qu’ils ne passent pas au droit du terrain, des extensions des réseaux peuvent être envisagées sous certaines conditions et mises partiellement ou totalement à la charge financière du demandeur.

Le paiement des extensions de réseau peut se faire sous différentes formes :

  • paiement au titre des équipements propres : l’extension n’est vouée à desservir que le terrain du demandeur, le montant des travaux d’extension est entièrement financé par le demandeur et indiqué dans l’arrêté d’autorisation d’urbanisme ;
  • paiement au titre des équipements exceptionnels : les caractéristiques particulières du projet nécessitent une extension, le montant des travaux est entièrement financé par le demandeur et indiqué dans l’arrêté d’autorisation d’urbanisme ;
  • participation pour voirie et réseaux (PVR) : elle s’applique sur un périmètre défini concerné par une extension de réseau, à l’intérieur duquel tous les terrains contribuent financièrement à une partie des extensions nécessaires ; le montant qui varie en fonction de la surface du terrain est indiqué dans l’arrêté d’autorisation d’urbanisme ;
  • projet urbain partenarial (PUP) : la collectivité signe un accord écrit avec le demandeur sur la prise en charge totale ou partielle des équipements publics nécessaires à l’opération ; le dossier de demande d’autorisation doit comporter la convention signée entre les deux parties.
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